مشترک نیکوست شوید و از آخرین مقالات و تحلیل‌های حوزه سرمایه گذاری با خبر شوید

بلاگ نیک وست

آیا سرمایه گذاری روی خرید آپارتمان در زمان رکود کار درستی است؟
آیا سرمایه گذاری روی خرید آپارتمان در زمان رکود کار درستی است؟
سرمایه گذاری املاک

آیا سرمایه گذاری روی خرید آپارتمان در زمان رکود کار درستی است؟ 

آیا سرمایه گذاری روی خرید آپارتمان در زمان رکود کار درستی است؟

پاسخ این است: بله

تاریخ ساخت آپارتمان مهم نیست ، خصوصا در دوران رکود . اما اگر بخواهیم مفصل تر به این سوال پاسخ دهیم باید بگویم که: اول باید تعریف رکود اقتصادی را بدانیم و درک درستی از تاثیر رکود در مورد خرید آپارتمان و املاک داشته باشیم و بدانیم در رکود اقتصادی چگونه می توانیم این کار را انجام دهیم.

تعریف رکود اقتصادی

وقتی میگوییم رکود اقتصادی، در مورد یک چرخه ی هفت تا ده ساله صحبت میکنیم که مرتب در اقتصاد یک کشور اتفاق می افتد. همه ی ما با شنیدن این واژه شوکه میشویم و بسیاری از ما سعی میکنیم درس های اقتصادی بزرگی از این دوره بگیریم و از آن استفاده کنیم. من از این واژه متنفرم. زیرا اتفاقی که در سال ۲۰۰۸ در مورد مسکن ایالات متحده افتاد باعث به وجود آمدن یک بحران مالی جهانی شد. در واقع این دیگر یک رکود اقتصادی نبود بلکه یک ناهنجاری هفتاد تا صد ساله بود که منجر به نابودی بسیاری از ساختارهای مالی شد ( چیزی مثل بحرانی که در سال ۱۹۲۹ اتفاق افتاد). در حرفه ی من به عنوان یک کارگزار سه رکود بزرگ و پی در پی را به چشم دیده ام. اما این رکودها بسیار بزرگ بوده اند و من در این مقاله در مورد رکودهای معمولی صحبت می کنم.

رکود همزمان با تورم رخ می دهد. به این معنی که سرمایه و دارایی شما به اندازه ای نیست که به راحتی بتوانید خرید کنید، سینما بروید و همزمان خانه بخرید و …. مردم همیشه به مکانی برای زندگی نیاز دارند و هر چقدر توان مردم برای خرید خانه کمتر بشود، بیشتر به سمت آپارتمانها روی می آورند. ۱۰۱ قانون اقتصادی در مورد عرضه و تقاضا به ما یاد داده که: وقتی تقاضای بیشتری برای اجاره وجود داشته باشد، اجاره بهاء بالاتر میرود. با افزایش اجاره بهاء هزینه های عملیاتی و نرخ سود خالص عملکرد یک ملک نیز افزایش می یابد. بالا رفتن نرخ سود خالص منجر به افزایش ارزش املاک می شود.

زمانی که به دلیل سهولت گرفتن وام و اعتبار مردم به سمت خرید خانه رفتند، تقاضا برای آپارتمان ها به طرز چشمگیری کاهش یافت. کاهش تقاضا منجر به کاهش اجاره ها شد. اجاره ی پایین منجر به کاهش سود خالص املاک شد و در نهایت ارزش املاک پایین آمد. این امر بسیار غیر طبیعی بود. سرمایه گذاران املاک دچار بحران شدند و از نظر آنها رکود بزرگ اقتصادی آمریکا پنج سال قبل از سقوط واقعی به خاطر این سناریو اتفاق افتاد.

رکود های معمولی، تغییراتی که رکودهای بزرگ به وجود می آورند را ایجاد نمی کنند. عرضه ی آپارتمان در رکودهای معمولی تقریبا قابل پیش بینی است. مهمتر اینکه، سرمایه گذاران آپارتمان به دلیل تاثیرات عادی این نوع رکودها روی عرضه و تقاضا در رکودهای این چنینی قوی تر هم میشوند.

همه نوع آپارتمانی تحت تاثیر رکود قرار نمیگیرد

وقتی اکثر سرمایه گذاران املاک برای سرمایه گذاری روی خرید آپارتمان در زمان رکود به دنبال اجاره های خوب هستند معمولا آپارتمان های لوکس را کنار میزنند. زیرا در دوران رکود پول مردم به اجاره ی این نوع آپارتمان ها نمی رسد و اغلب به دنبال اپارتمان های درجه ی دو و سه هستند تا بتوانند از پس مخارج کرایه و دیگر هزینه ها بر بیایند. این اتفاق باعث می شود در دوران رکود وضعیت اپارتمان های درجه ی دوم و سوم بهتر شود و تقاضا برای آنها بیشتر شود.

این افزایش تقاضا در دوران پس از رکود حتی بیشتر هم میشود. در نتیجه اجاره بها در دوران پس از رکود خصوصا برای آپارتمان های لوکس و درجه یک بیشتر هم میشود. بنابراین سرمایه گذارانی که قادر به سرمایه گذاری روی آپارتمان ها در دوران رکود هستند می توانند افزایش سرمایه خود را در بین آپارتمان های درجه ی دوم و سوم شاهد باشند.

نقش بدهی ها در دوران رکود

در کنفرانس ملی که اخیرا در ایالات متحده برگزار شد، کارشناسان برجسته ی املاک و مستغلات اظهار داشتند که با وجود رکود اقتصادی که اکنون وجود دارد، در آینده ای نزدیک جریان سرمایه به این صنعت سوق داده خواهد شد.  به طور کلی نرخ بهره در دوران رکود افزایش می یابد. در این دوران میزان سرمایه گذاری تا ده سال اینده به میزان قابل توجهی کاهش خواهد یافت. باید بستری مناسب برای اعطای وام های آپارتمانی اعطا کرد، بدین معنی که بازده سرمایه گذاران حتی در دوره ی رکود باید بیشتر از حد معمول باشد.

علی رقم خبرهای خوبی که در مورد سرمایه گذاری روی آپارتمانها در دوران رکود وجود دارد باز هم باید فرصتها را با احتیاط بررسی کرد. همه ی اصول سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را در دوران رکود به دقت ارزیابی کنید و به آمار کلاهبرداری ها و وجوه نقد خود توجه کنید. خیلی محافظه کارانه روی این زمینه سرمایه گذاری کنید. پارامترهای بازده سود را بررسی کنید و عاقلانه این کار را انجام دهید. در این صورت سود شما در دوره ی بهبودی و پس از رکود بسیار چشمگیر خواهد بود.

سرمایه گذاری چندگانه قویترین نوع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است که در طی رکود می توان از آن استفاده کرد. اگر بتوانید در دوران رکود سرمایه گذاری کنید میتوانید بیش از هر سرمایه گذار دیگری در املاک و مستغلات سود کنید.

مطالب مرتبط

دیدگاهتان را بنویسید

بخش های ضروری علامت گذاری شده اند *