آموزش سرمایه گذاری در بازار ملک و خانه

برای هر سرمایه گذاری موفق، ابتدا لازم است شناخت کافی از بازاری که برای سرمایه گذاری مدنظر داریم و همچنین بازارهای موازی آن داشته باشیم و با بررسی همه جوانب امر، تصمیم بگیریم که در بازار مدنظر سرمایه گذاری انجام دهیم یا خیر. به همین جهت، شناخت کافی بازار ملک و خانه، خود حاوی نکات آموزشی بسیار برای سرمایه گذاران احتمالی این بازار خواهد بود.

قبل از هر چیز، باید بدانیم سود و ضرر در بازار ملک و خانه، عمدتا به صورت چند ساله تعریف می شود( به غیر از سرمایه گذاری های سوداگرانه در بخش ملک و خانه). پس اگر دید کوتاه مدت برای سرمایه گذاری خود دارید، به صورت کلی می توان گفت که این بازار مناسب نخواهد بود. همچنین یکی دیگر از نکات مهم در امر سرمایه گذاری بازار ملک، توجه به این نکته است که در این بازار، تصمیم گیری ها تحت یک فرایند چند متغیره قرار دارند. عوامل متنوعی چون ساختار جمعیتی، سیاست های اقتصادی دولت، قیمت مصالح، قوانین مالیاتی، قوانین مربوط به زمین و تملک آن، طرح های شهرسازی و … در تصمیم گیری برای سرمایه گذاری  در این بازار موثر هستند.

به صورت کلی سرمایه گذاری در بازار ملک و خانه به دو بخش سرمایه گذاری در خرید و فروش و سرمایه گذاری در بخش ساخت تقسیم می شود.

در این جا لازم است بدانیم سیکل قیمتی بازار ملک در ایران طی دهه های اخیر از یک الگوی خاص پیروی کرده است. به این صورت که بر فرض در ابتدا قیمت ثابت بوده است. با توجه به تورم موجود در کشور، با ثابت ماندن قیمت مسکن در بازه ای بین سه تا پنج سال، از ارزش آن کاسته می شود و بازدهی آن به نسبت بازارهای موازی کاهش می یابد. در چنین شرایطی، تولیدکنندگان مسکن علاقه ای به شروع پروژه های جدید نخواهند داشت و ترجیح می دهند پول خود را در بازارهای دیگر سرمایه گذاری کنند. با توجه به دوره ی تقریبا 2 ساله تولید مسکن در کشور ما، تقریبا بعد از پایان 2 سال از کم شدن سرمایه گذاری ها در بخش مسکن، با توجه به اینکه با توجه به ساختار جمعیتی ایران در این سال ها، در طول این چند که قیمت ثابت بوده، علاوه بر کاهش تولید، تقاضا نیز افزایش داشته است، پس این زمان آغاز یک جهش قیمتی در بخش مسکن خواهد بود. این سیکل قیمتی با مراجعه به تاریخچه قیمت های مسکن در 30 سال اخیر به وضوح قابل مشاهده است.

حالا با توجه به مقدمه ذکر شده، به بررسی هر یک از دو زمینه ی سرمایه گذاری یاد شده در بازار ملک و خانه می پردازیم.

سرمایه گذاری در ساخت خانه

برای سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز، قیمت مصالح، قیمت مجوزها در شهر مدنظر و یا منطقه مورد نظر در کلان شهر مدنظرمان، قیمت زمین در آن نقطه و همچنین یافتن پیمانکار قابل اعتماد باید در ابتدای امر مورد توجه قرار گیرد. پس از بررسی این موارد، لازم است که به سیکل قیمتی که پیش تر توضیح داده شد توجه کنیم و بررسی کنیم که اکنون در کدام مرحله از سیکل یاد شده قرار داریم. در همه موارد بالا باید در نظر داشته باشیم که سرمایه گذاری در این بخش، با در نظر گرفتن آغاز کار با طی کردن مراحل مربوط به اخذ مجوز ساخت و پایان کار با فروش خانه های ساخته شده، حداقل 2 سال زمان لازم دارد. پس دید خود را با در نظر داشتن این نکات بهبود ببخشید.

اما این تمام مسئله نیست. اگر سرمایه محدودی دارید، عملا امکان سرمایه گذاری در بخش ساخت خانه را نخواهید داشت. زیرا در این سرمایه گذاری، به سختی امکان مشارکت با سرمایه گذاران دیگر را خواهید داشت و عملا نمی توانید روی آن حساب کنید. همچنین به عنوان مثالی از هزینه های بخش ساخت خانه، به مورد زیر توجه کنید:

هزینه ساخت یک خانه در 5 طبقه(با یک طبقه پارکینگ) با متراژ بنای 100 متر در منطقه ای از تهران که قیمت آن برابر با میانگین قیمت اعلامی از سوی بانک مرکزی در زمان نگارش این مقاله باشد(متری 27 میلیون تومان)، بین 4,000,000,000 تومان تا 4,500,000,000 ریال متغیر خواهد بود. حالا این مقدار را به قیمت زمین در این منطقه اضافه می کنیم(متری 45 میلیون تومان):

قیمت برای یک زمین 200 متری محاسبه شد و همانطور که می بینید، چیزی در حدود 13,000,000,000 تومان برای این سرمایه گذاری (به طور میانگین) نیاز خواهید داشت. البته طبیعتا این قیمت در شهرهای دیگر به مراتب کمتر خواهد بود.

در بخش ساخت خانه، باید توجه داشت که لزوما نیاز به خرید زمین نخواهید داشت و افراد بسیاری حاضر به شریک شدن زمین خود با شما هستند؛ در صورتی که شما هزینه های ساخت خانه را به صورت کامل بپردازید. برای این امر، باید ابتدا به دنبال یک پیمانکار مناسب و با سابقه بگردید و نظر او را برای همکاری جلب کنید. به این ترتیب می توانید فقط با مبلغی که برای ساخت خانه ذکر شد( بین 4 تا 4.5 میلیارد تومان) اقدام به سرمایه گذاری در این حوزه کنید.

اگر پس از بررسی موارد فوق، آن ها را مناسب شرایط خود برای سرمایه گذاری یافتید، بازار ساخت مسکن بازاریست که به طور میانگین در طول دوره سرمایه گذاری ذکر شده، سود خالص(بدون در نظر گرفتن رشد احتمالی تورمی قیمت مسکن در طول دوره 2 ساله سرمایه گذاری) بیست تا چهل درصدی را بسته به نوع ساخت، منطقه مدنظر، برای شما به ارمغان خواهد آورد.

سرمایه گذاری در خرید و فروش ملک

برای این سرمایه گذاری، توجه به قیمت زمین، وضعیت تولید خانه، وضعیت تقاضای خانه و همچنین توجه به سیکل قیمتی توضیح داده شده در ابتدای مقاله لازم است.

گرچه این سرمایه گذاری به مانند سرمایه گذاری در ساخت خانه نیاز به مبلغ زیادی برای شروع سرمایه گذاری دارد، اما در خرید و فروش موانعی که در بخش ساخت خانه وجود داشت را سر راه نداریم. به طور مثال برای سرمایه گذاری در حوزه ساخت خانه، شما مجبورید که روی متراژی بزرگ( به عنوان یک مثال حداقلی، یک ساختمان 4 یا 5 طبقه با 100 متر بنا که در مجموع می شود 400 یا 500 متر را باید بسازید) سرمایه گذاری کنید که طبیعتا نیازمند مبلغی بسیار زیاد است. اما در خرید و فروش ملک، شما این محدودیت ها را ندارید و می توانید سرمایه گذاری خود را با مبالغی بسیار کوچک تر از چیزی که در مثال هزینه های ساخت خانه ذکر شد شروع کنید. همچنین برای سرمایه گذاری در خرید و فروش ملک، مشارکت با دوستانتان بسیار راحت تر از مشارکت با آن ها برای سرمایه گذاری برای ساخت خانه است. پس این مورد را هم می توانید در بررسی های خود لحاظ کنید.

به صورت کلی سرمایه گذاری در این بخش را می توان به دو قسمت تقسیم کرد:

سرمایه گذاری سوداگرانه در بازار ملک و خانه: در این نوع سرمایه گذاری، قصد سرمایه گذاران عمدتا کوتاه مدت است. بازدهی مورد نظر سوداگر در این روش، فاصلە بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه مدت است. بر این اساس، برای این سرمایه گذاران، نقدشوندگی ملک از اهمیت بالایی برخوردار است. در این مدل سرمایه گذاری توجه به سیکل قیمتی یاد شده ضروریست. نقطه ورود مناسب برای این هدف، زمانیست که رکود عمیق در بازار مسکن پایان یافته باشد و رونق معاملات آن آغاز شده باشد. همچنین نقطه خروج مناسب برای اینکه در این بازار راکد نشوید، زمانی است که از رونق معاملات ملکی، پس از یک رشد قیمتی زیاد، کاسته می شود. در صورتی که در نقطه مناسب اقدام به خروج از این بازار نکنید، ممکن است ماه ها (با توجه به نوع ملک خریداری شده و مرغوبیت آن) در این بازار گرفتار شوید. پس حتما باید در نقطه مناسب وارد شده و در نقطه مناسب خارج شوید.

برای عملکردی مناسب در این روش سرمایه گذاری، باید توجه داشته باشید که به هیچ وجه ملک نامرغوب خرید نکنید و تا حد امکان با حفظ آرامش و پرهیز از این تفکر که شما از بازار جا خواهید ماند، به دنبال پیدا کردن یک ملک مرغوب، که شرایط خرید آن را دارید، باشید. به این صورت امکان زیان دیدن شما بسیار کمتر از حالتیست که برای جا نماندن از بازار، اقدام به یک خرید عجولانه (ولو با قیمتی که به طور مثال 10 یا 15 درصد پایین تر از حالتی باشد که در شرایط مشابه با حوصله به دنبال یک ملک مناسب گشته اید) کرده اید. چون بازار ملک به طور کلی نقد شوندگی بسیار پایین تری نسبت به بازارهای دیگر دارد. حالا اگر در چنین شرایطی بازار هم دچار رکود شود و بدتر از آن، شما ملکی نامرغوب داشته باشید، باید ماه ها در رکود بازار منتظر یک خریدار برای ملک خود باشید که بر اساس میزان مرغوبیت ملک، ممکن است این زمان حتی به بیشتر از یک سال در زمان رکود عمیق بازار افزایش پیدا کند.

در نتیجه، علاوه بر تشخیص نقطه ورود و خروج مناسب، باید در خرید ملک مرغوب تر نیز نهایت تلاش خود را به کار ببرید تا بتوانید سود خوبی از سرمایه گذاری خود به دست آورید.

اگر فرض کنیم شما در دوران رونق، سودی برابر با متوسط افزایش قیمت بازار مسکن به دست آورید و در شروع رکود از بازار خارج شوید و در دوره رکود سودی برابر با سود سپرده گذاری در بانک کسب کنید، در این حالت کل بازده فعالیت شما رقمی بسیار مطلوب خواهد بود.

سرمایه گذاری بلند مدت در بازار ملک و خانه: در این نوع سرمایه گذاری، افراد به منظور حفظ قدرت خرید خود یا کسب سود از یک فرصت مناسب برای سرمایه گذاری(به طور مثال پیشبینی اینکه یک منطقه خاص بسیار بیشتر از تورم های احتمالی رشد قیمتی خواهد داشت؛ به دلایلی مانند احداث یک مرکز خرید بزرگ در نزدیکی آن، احداث مترو یا راه آهن در نزدیکی آن و دلایلی مانند آن) اقدام به سرمایه گذاری می کنند. همچنین چون در بسیاری از موارد ملک قابلیت اجاره دادن را نیز دارد، سرمایه گذاران به این امر نیز توجهی خاص دارند.

اگر مقصود شما از سرمایه گذاری صرفا حذف قدرت خرید در یک بازه چند ساله است، این گزینه می تواند برای شما مناسب باشد. در غیر این صورت شما باید برای این سرمایه گذاری به دنبال یک منطقه یا یک مورد خاص بگردید و بر روی آن سرمایه گذاری کنید که عمده سود این بازار نیز در همین امر نهفته است؛ زیرا اولا در صورت یافتن چنین موردی، طبیعتا قیمت آن از تورم در طول سال های سرمایه گذاری بسیار بیشتر رشد خواهد کرد و ثانیا اگر طمع نکنید و به سراغ املاکی که مشکلاتی همچون سند، وارث و… دارند نروید، در حداقلی ترین حالت، قیمت آن ملک در اکثر موارد به اندازه تورم بخش مسکن جابجا خواهد شد و از این بابت ضرری متوجه شما نخواهد شد. اما یافتن مواردی مانند آن چه ذکر شد، نیازمند تجربه، مشورت با افراد متخصص، یافتن اطلاعات با اهمیت، همچنین قدرت تحلیل و در بعضی از موارد، ریسک پذیری بالاست.

اما سرمایه گذاری بلند مدت در بازار ملک و خانه، علاوه بر مواردی که از نظر گذراندید، نیازمند بررسی ساختار جمعیتی کشور و همچنین وضعیت درآمدی خانواده ها نیز هست.

باید بدانیم که تاثیر مقوله جمعیت بر بازار ملک و خانه را از جهات مختلف می توان بررسی کرد. نخست جمعیت جوان کشور است که با رسیدن افراد به سن ازدواج، نیاز به تشکیل خانواده و خرید یا اجاره مسکن پیدا می کنند. در نتیجه اگر پیش بینی ها نشان دهنده افزایش جمعیت جوان کشور باشد، باید انتظار افزایش تقاضا در بازه ای بین 10 تا 20 سال آینده را داشته باشیم که به تبع آن افزایش قیمت اتفاق خواهد افتاد.

مورد دوم افزایش نسبت جمعیت شهری به روستایی است. اگر این نسبت در پیش بینی ها بزرگ تر شود، افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت در صورت عدم افزایش متناسب تولید مسکن در این بازار طبیعی است.

در بُعد درآمدی خانواده ها نیز می توان گفت که با بالا رفتن شدید قیمت مسکن در سال های اخیر، با توجه به کم شدن قدرت خرید خانواده ها، طبیعتا خانه های با متراژ کوچک تر بیشتر مورد توجه قرار گرفته اند که این مسئله در سال های آتی تشدید نیز خواهد شد و ممکن است شاهد خانه های کوچک تر از امروز برای خانواده های ایرانی باشیم. همچنین ممکن است در آینده شاهد پدیده اید نو ظهور باشیم، به صورتی که چند خانواده در یک خانه با متراژی بزرگ تر زندگی کنند تا هزینه های تامین مسکن برای آن ها کمتر از زندگی مستقل شود.

مطلب دیگری که در رابطه با سرمایه گذاری بلند مدت در بخش ملک می توان به آن اشاره کرد، سرمایه گذاری در خرید زمین هایی با قابلیت ساخت ویلا یا خرید خود ویلا در مناطق خوش آب و هوای کشور و یا نقاط نسبتا خوش آب و هوا در فاصله ی کم از کلان شهر ها می باشد. این نوع مستغلات در سال های اخیر رشد قیمتی سرسام آوری را تجربه کردند و سود بسیار خوبی را نصیب سرمایه گذاران این بخش کردند. قیمت این نوع املاک، علاوه بر قیمت مسکن در کشور(که خود متاثر از عوامل مختلفی است که هر کدام در بخش مربوطه توضیح داده شد)، به متغیرهای دیگری نیز وابسته اند. به طور مثال افزایش آلودگی هوا، شلوغ تر شدن شهرها، گسترش شبکه های اجتماعی و به تبع آن رواج سبک زندگی لاکچری حتی در بین اقشار متوسط مردم و افزایش تبلیغات در زمینه خرید ویلا، همگی می توانند متغیرهای تاثیرگذاری در این بازار باشند که توجه به آن ها و بررسی هر یک جهت سرمایه گذاری در این بازار الزامیست.

در پایان باید بدانید که در هر سرمایه گذاری، ورود خوب بسیار مهم تر از خروج خوب است. پس قبل از اقدام به سرمایه گذاری در یک حوزه، لازم است ضمن بررسی دقیق ابعاد مختلف بازار هدف، بازارهای موازی و بازدهی احتمالی که برای آن ها متصورید را نیز به طور کامل بررسی کنید و پس از آن اقدام به سرمایه گذاری کنید. در این صورت احتمال زیان دیدن خود را به حداقل ممکن می رسانید و رضایتمندی بیشتری از سرمایه گذاری خود خواهید داشت.

علاوه بر آن، در سرمایه گذاری های مختلف، حفظ آرامش و متمرکز بودن نقش اساسی در موفقیت شما دارد. برای حفظ آرامشتان، همیشه این نکته را در یاد داشته باشید که هیچ وقت برای سرمایه گذاری دیر نیست؛ پس هیچ وقت از دقت و حساسیت خود در بررسی هایتان جهت سرمایه گذاری، از ترس جا ماندن از بازار، کم نکنید و مطمئن باشید که اگر در اثر زمان بر بودن این بررسی های دقیق، مقداری از بازار مدنظرتان جا بمانید، مقداری بسیار بیشتر از سودی که آنجا می توانستید به دست بیاورید را در سرمایه گذاری که پس از بررسی های دقیق انجام داده اید به دست خواهید آورد. زیرا اگر بر فرض زمان مناسب ورود به سرمایه گذاری ای که از قبل مدنظر داشتید را نیز از دست داده باشید، در طول زمان بررسی احتمالا نقاط ورود مناسب تری برای آینده در همان بازار، یا برای زمان فعلی در بازارهای موازی خواهید یافت. پس آرامش و تمرکز خود در سرمایه گذاری را فدای هیچ چیز نکنید.

موفق و پیروز باشید.